Sanierungszwang beim Hausverkauf
Das gilt laut Gebäudeenergiegesetz ab 2025
Ab 2025 gelten im deutschen Gebäudebestand unter dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verschärfte Regeln für energetische Sanierungen – insbesondere beim Eigentümerwechsel. Der Sanierungszwang betrifft nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer direkt. Im Folgenden erfährst du:
Rechtliche Grundlagen
Pflichten beim Verkauf
Wichtige Fristen & Ausnahmen
Tipps für Verkäufer
Rechtliche Grundlagen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fasst seit November 2020 das alte Energieeinsparrecht zusammen. Mit der Novelle zum 1. Oktober 2024 wurden wichtige Änderungen wirksam:
- Heizungserneuerungspflicht: Heizungen älter als 30 Jahre müssen ersetzt werden (§ 72 GEG).
- Erneuerbare Energien-Komponente: Ab 2024 müssen neue Heizungen in Neubauten mindestens 65 % ihres Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien decken; ab Inkrafttreten der kommunalen Wärmeplanung gilt das auch für Bestandsbauten (§ 71, § 48 GEG).
Pflichten beim Eigentümerwechsel
Beim Verkauf, Erbe oder einer Schenkung eines Altbaus greift die Sanierungspflicht für Käufer – und das heißt: Verkäufer sollten ihre Immobilie rechtzeitig in den Fokus rücken. Folgende Maßnahmen sind verpflichtend:
- Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs
- Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind
- Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen
Der Käufer hat für die Sanierungsmaßnahmen zwei Jahre nach Eintragung des Verkaufs im Grundbuch Zeit (§47 des Gebäudeenergiegesetzes: Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes)
Sanierungspflicht: Ausnahmen & Fristen
Nicht jede Immobilie unterliegt gleichermaßen den Pflichten:
- Eigennutzer-Ausnahme: Eigentümer, die seit 1. Februar 2002 in einem maximal Zweifamilienhaus wohnen, sind ausgenommen (§47 GEG).
- Denkmalgebäude: Wenn der Denkmalschutz einer energetischen Sanierung entgegensteht, kann eine Befreiung gelten (§105 GEG).
- Schenkung an eigene Kinder: Wenn diese seit zehn Jahren im Gebäude leben, greift keine Pflicht.
- Wirtschaftlichkeitskriterium: Ist eine Sanierung klar unwirtschaftlich, lässt sich eine Ausnahme beantragen (§102 GEG).
Achtung: Eigentümer sind nicht in allen Fällen automatisch von der Sanierungspflicht befreit. Teilweise muss dafür ein Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde gestellt werden.
Das sollten Immobilienverkäufer beachten
⚠️ Energieausweis & Käuferpflicht
Verkäufer müssen den Energieausweis vorlegen; er enthält allerdings meist nur grobe Hinweise zur Sanierung – keine verbindliche Liste. Daher kann sich die Einschaltung von Energieberatern oder Gutachtern lohnen, um die konkreten erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu ermitteln.
Der Sanierungsbedarf sollte transparent im Exposé aufgeführt werden, damit Käufer die Pflichtkosten nachvollziehen können. Das schafft Vertrauen und unterstützt die Kaufverhandlungen.
Preisbildung & Verhandlung
Immobilien mit schlechter Energieeffizienz können im Preis leiden. Laut Homeday stellen bereits 46 % der Makler fest, dass Energieeffizienz immer wichtiger für die Bewertung wird. Eine teilvorbereitete Sanierung kann den Verkaufswert stabilisieren oder heben.
Förderungsmöglichkeiten proaktiv kommunizieren
Viele Sanierungsmaßnahmen werden gefördert — etwa über BAFA und KfW, häufig mit Zuschüssen bis zu 30–50 %. Informiere sich vorab über potenzielle Förderungen, z. B. bei Heizkesselaustausch und Dämmung, und zeige diese Kaufinteressenten transparent auf,
Sanierungspflicht gemäß Gebäudeenergiegesetz
Tipps für Verkäufer
- Energiecheck durchführen: Beauftrage einen Energieberater zur Ermittlung erforderlicher Maßnahmen.
- Maßnahmen abstimmen: Priorisiere jene, die den Verkauf erleichtern – etwa Heizungstausch oder Dämmung.
- Kosten und Förderungen recherchieren: Informiere Käufer über Zuschüsse und mögliche steuerliche Vorteile.
- Transparenz schaffen: Erwähne Sanierungsbedarf im Exposé und bei Besichtigungen
- Fristen im Blick behalten: Käufer haben zwei Jahre nach Kaufzeitpunkt – informiere sie klar darüber.
- Vertraglich regeln: Vereinbare ggf. vertraglich, wer die Maßnahmen wann übernimmt (vor oder nach Übergabe).
Mit einer proaktiven Strategie schaffen Verkäufer Vertrauen, verbessern das Image ihrer Immobilie – und fördern reibungslose Vertragsabschlüsse.
Nutze die Chance, jetzt aktiv zu werden!
Mit der richtigen Anleitung ist der private Immobilienverkauf gar nicht so schwer! Das Buch „Sei dein eigener Makler“ führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Preisfindung bis zur Übergabe. Ohne Makler, ohne Stress, mit maximalem Gewinn.
Verfügbar als Ebook, PDF und Taschenbuch – schon ab 9,90 Euro!
Kostenlose Leseprobe
Du bist dir noch nicht sicher?
Hole dir kostenlos und unverbindlich eine Leseprobe!
Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar und sollen keine rechtlichen Fragen oder Probleme behandeln, die im individuellen Fall auftreten können. Wenn Sie (steuer)rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie den Rat von einem qualifizierten Anwalt oder Steuerberater einholen.