Immobilie privat verkaufen
Das musst du beim Verkauf ohne Makler beachten
Ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkaufen? Für viele Eigentümer und Eigentümerinnen wirkt zunächst abschreckend – zu viele rechtliche Details, zu wenig Marktkenntnis, zu aufwendig. Doch die Realität zeigt: Wer sich gut vorbereitet und strukturiert vorgeht, kann seine Immobilie erfolgreich in Eigenregie verkaufen – und dabei nicht nur die Maklerprovision sparen, sondern auch den Verkaufsprozess nach den eigenen Vorstellungen gestalten.
Mit der richtigen Anleitung ist der private Immobilienverkauf gar nicht so schwer! Das Buch „Sei dein eigener Makler“ führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Preisfindung bis zur Übergabe. Ohne Makler, ohne Stress, mit maximalem Gewinn.
Verfügbar als Ebook, PDF und Taschenbuch – schon ab 9,90 Euro!
Inhalt:
- Vorbereitung ist alles
- Die Preisfindung – was ist meine Immobilie wert?
- Ein überzeugendes Exposé erstellen
- Die Vermarktung – so findest du Käufer
- Besichtigungen vorbereiten und durchführen
- Verkauf abwickeln – der rechtliche Teil
Vorbereitung ist alles
Bevor du überhaupt an Inserate oder Besichtigungen denkst, steht die gründliche Vorbereitung an erster Stelle. Dazu gehört vor allem das Zusammentragen aller wichtigen Unterlagen. Du brauchst unter anderem:
- einen aktuellen Grundbuchauszug,
- den Energieausweis (Pflichtdokument),
- Pläne und Flächenberechnungen,
- sowie Nachweise über Sanierungen oder Modernisierungen.
Zudem solltest du dein Haus oder deine Wohnung in einen ansprechenden Zustand bringen. Kleine Reparaturen, gründliches Aufräumen und eine saubere Umgebung machen auf Fotos und bei Besichtigungen einen entscheidenden Unterschied. Auch sogenanntes Home Staging, also das gezielte Herrichten der Räume mit Licht, Pflanzen oder minimalistischer Deko, kann hilfreich sein – vor allem bei leerstehenden Objekten.
Nicht zuletzt solltest du dir überlegen: Wer ist meine Zielgruppe? Eine Familie mit Kindern hat andere Bedürfnisse als ein Rentnerpaar oder ein Single. Daraus ergeben sich auch Hinweise für die Preisstrategie und die Kommunikation.
Im Ratgeber „Sei dein eigener Makler“ findest du Checklisten aller notwendigen Unterlagen, damit du nichts vergisst, sowie ausführliche Informationen zur Bestimmung deiner Zielgruppe.
Die Preisfindung – was ist meine Immobilie wert?
Der Verkaufspreis ist einer der entscheidendsten Faktoren im Verkaufsprozess. Zu hoch – und du schreckt potenzielle Käufer ab. Zu niedrig – und du verschenkst bares Geld.
Es gibt mehrere Wege, den Immobilienwert realistisch zu ermitteln:
- Nutze Online-Bewertungstools zur ersten Orientierung.
- Schau dir vergleichbare Inserate in deiner Umgebung an (ähnliche Lage, Größe, Zustand).
- Lass ggf. ein professionelles Gutachten erstellen – besonders bei Unsicherheiten oder besonderen Objekten.
Tipp: Plane von Anfang an einen realistischen Verhandlungsspielraum ein – das erwarten viele Käufer.
Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren? Der Ratgeber „Sei dein eigener Makler“ erklärt dir alle Verfahren, um den Preis deiner Immobilie realistisch und marktorientiert zu ermitteln.
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Ein überzeugendes Exposé erstellen
Das Exposé ist der erste Eindruck, den potenzielle Käufer von deiner Immobilie erhalten. Es sollte professionell, ehrlich und ansprechend sein. Dazu gehören:
- Eine starke Überschrift mit emotionalem oder praktischem Mehrwert
- Eine ausführliche Objektbeschreibung mit klaren Daten (Baujahr, Größe, Zustand, Ausstattung)
- Aussagekräftige, helle Fotos (idealerweise tagsüber aufgenommen)
- Eine gut verständliche Lagebeschreibung
- Der Hinweis auf den Energieausweis mit allen Pflichtangaben
- Ein Grundriss, sofern vorhanden
Ein Exposé kannst du als PDF aufbereiten und in Online-Portalen hinterlegen oder Interessenten per Mail senden. Tools wie Canva oder spezielle Immobilien-Software helfen bei der Gestaltung.
Oder du verwendest die Exposé Word-Vorlage aus dem Ratgeber „Sei dein eigener Makler“ – ausführliche Anleitung inklusive!
Die Vermarktung – so findest du Käufer
Neben den bekannten Immobilienportalen wie Immobilienscout24, Immonet oder eBay Kleinanzeigen kannst du auch über soziale Netzwerke, WhatsApp-Gruppen oder Aushänge in der Nachbarschaft erfolgreich sein. Wichtig ist, dass du das Exposé und die Anzeige auf deine Zielgruppe zuschneidest.
Eine clevere Methode zur Interessentenauswahl: Statt einer Telefonnummer kannst du ein Online-Kontaktformular nutzen. So filterst du unseriöse Anfragen und behältst die Kontrolle über den Prozess.
Besichtigungen vorbereiten und durchführen
Bei den Besichtigungen solltest du vorbereitet und freundlich auftreten. Das bedeutet:
- Halte alle wichtigen Unterlagen griffbereit
- Kenne die Antworten auf typische Fragen (z. B. „Wie alt ist die Heizung?“)
- Sei ehrlich über bekannte Mängel – das schafft Vertrauen
- Dokumentiere das Gespräch und notiere dir, wie der Eindruck war
Achte darauf, nur eine begrenzte Anzahl Personen gleichzeitig durchzuführen – so bleibt die Atmosphäre kontrolliert.
Verkauf abwickeln – der rechtliche Teil
Sobald du einen passenden Käufer gefunden hast, beginnt die formale Abwicklung. Dazu gehört:
- Prüfung der Finanzierungsbestätigung oder Bonität
- Beauftragung eines Notars zur Kaufvertragsvorbereitung
- Gemeinsame Unterzeichnung des Vertrags
- Übergabe der Immobilie mit Protokoll, Zählerständen und ggf. Schlüsselverzeichnis
Erst mit Eintragung im Grundbuch und Kaufpreiszahlung ist der Verkauf vollständig abgeschlossen.
Es geht auch ohne Makler!
Immobilien einfach selber verkaufen
Ein Hausverkauf ohne Makler ist kein Hexenwerk – aber er erfordert Engagement, gute Vorbereitung und ein wenig Fachwissen. Wer Schritt für Schritt vorgeht, kann nicht nur viel Geld sparen, sondern auch mit einem guten Gefühl verkaufen.
Unterstützung findest du zum Beispiel in dem Buch „Sei dein eigener Makler“, das dich durch den gesamten Prozess begleitet – von der Preisfindung bis zur Vertragsunterzeichnung.
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Häufige Fragen und Antworten
Kann ich meine Immobilie wirklich ganz ohne Makler verkaufen?
Ja, das ist problemlos möglich. Du bist gesetzlich nicht verpflichtet, einen Makler einzuschalten. Mit guter Vorbereitung und einem klaren Fahrplan – z. B. aus dem Buch „Sei dein eigener Makler“ – kannst du den Verkauf selbst organisieren.
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?
Der Preis lässt sich über Vergleichsobjekte, Online-Bewertungstools oder mit einfachen Verfahren wie dem Vergleichswertansatz ermitteln. Eine Anleitung zur Preisermittlung findest du ebenfalls im Buch „Sei dein eigener Makler“ von Jan Michael Scholz.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören Grundbuchauszug, Energieausweis, Bau- und Lagepläne, Nachweise über Modernisierungen und ggf. Mietverträge.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich selbst verkaufe?
Das hängt davon ab, wie lange du die Immobilie besitzt und ob du sie selbst bewohnt hast. Es kann Spekulationssteuer anfallen. Mehr dazu findest du hier.
Wie schreibe ich ein gutes Exposé?
Ein gutes Exposé besteht aus hochwertigen Bildern, einer klaren und überzeugenden Beschreibung, allen Pflichtangaben und einem durchdachten Aufbau. Das Buch „Sei dein eigener Makler“ liefert dir praktische Vorlagen und Textbeispiele.
Was mache ich, wenn sich zu viele oder keine Interessenten melden?
Wenn du überrannt wirst, hilft ein Kontaktformular mit gezielten Fragen zur Vorqualifizierung. Bei zu wenig Resonanz solltest du Fotos, Preis oder die eingesetzten Plattformen und Budgets für deine Anzeigen prüfen.
Wie läuft eine Besichtigung professionell ab?
Am besten bereitest du dich mit einem Ablaufplan, Checklisten und Standardantworten auf häufige Fragen vor. Ruhe, Transparenz und eine positive Atmosphäre sind entscheidend.
Was kostet mich der Immobilienverkauf in Eigenregie?
Abgesehen von Inseratskosten, ggf. Fotografie oder Energieausweis sind die Kosten überschaubar. Dafür sparst du die Maklerprovision, die häufig bei über 10.000 € liegt.
Wie kann ich sicherstellen, dass der Käufer wirklich zahlen kann?
Lass dir vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis zeigen. Baue am besten mehrere Interessenten parallel auf.
Was passiert beim Notartermin?
Der Notar liest den Kaufvertrag vor, beantwortet Fragen und sorgt für die rechtssichere Abwicklung.